財富新地：打造鳳崗CBD價值王座
2008.03.05
財富新地：打造鳳崗CBD價值王座
——從鳳崗城市發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，看財富新地商業(yè)價值的高成長性及其必然性
沃爾瑪、麥當(dāng)勞、女人世界、大地影院等眾多國際國內(nèi)品牌商家的蜂擁而至，將鳳崗史無前例地推向商貿(mào)一線，鳳崗，從來沒有象今天這樣聚焦如此之多商界炙熱的目光，也從來沒有象今天這樣讓自己的城市價值如此昭彰并得到廣泛認可。
然而，曾幾何時，由于過分偏重制造業(yè)而使城市建設(shè)及商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，鳳崗長期被排除在現(xiàn)代商業(yè)文明之外，也一直淡出于人們的視線之中。這個富甲一方的城市，雖然地區(qū)生產(chǎn)總值和居民儲蓄存款快速接近100億元水平，擁有1000余家外企且城市綜合經(jīng)濟實力高居?xùn)|莞第二，但在外界的認知度上，并沒有贏得與其相符的印象。
在城市建設(shè)上。鳳崗具有工業(yè)型城市的典型特征，廠房多且零散，環(huán)境差且臟亂，人口增加并未伴隨城市建設(shè)的配套跟進，中心城區(qū)幾十年如一日未曾有根本性改變，且城市建設(shè)無整體規(guī)劃，城市功能無明顯分區(qū)，工業(yè)區(qū)與生活區(qū)呈犬牙交錯，互相羈絆而致使生活質(zhì)量不高、投資環(huán)境受損，城市品位難以提升。
在商業(yè)發(fā)展上?！榜R路經(jīng)濟”的營商模式一直根深蒂固地制約著鳳崗現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展。規(guī)模不足、網(wǎng)點分散，且因商業(yè)形態(tài)初級化、經(jīng)營管理傳統(tǒng)化，致使鳳崗商業(yè)尚處在初始開發(fā)的半荒蕪狀態(tài)。雖然存在中心城區(qū)、雁田、官井頭—油甘埔三個商業(yè)片區(qū)的“鼎足”之勢，但同樣受規(guī)模及業(yè)態(tài)所限，并由于缺乏專業(yè)的規(guī)劃、經(jīng)營和管理而終究難成氣候。而整體商業(yè)環(huán)境的不盡人意，反過來又阻滯了外地品牌商家布點鳳崗的腳步，長期以來，鳳崗全境甚至找不到一家外地品牌商家的蹤跡！
城市建設(shè)滯后以及因現(xiàn)代商業(yè)物流業(yè)缺位所導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高、經(jīng)濟包容性不強，使鳳崗雖享深圳“后花園”、東莞“南大門”之名，處深莞互通要沖而不得其實，不論城市知名度還是對外經(jīng)濟拓展力都與東莞先進鎮(zhèn)區(qū)相去甚遠，只能坐視樟木頭、常平、長安、虎門等地風(fēng)生水起、各領(lǐng)風(fēng)騷，而本地旺盛的購買力卻因市場的無法滿足而不斷外流。
鳳崗亟待改變！崛起中的鳳崗，召喚現(xiàn)代化的商業(yè)文明；崛起中的鳳崗，要有自己的“城市名片”！
商貿(mào)鳳崗，財富“新地”
為贏得鳳崗發(fā)展更為廣闊的空間，新一屆鳳崗鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府順應(yīng)時勢和民愿，以城市建設(shè)為突破口，拉開了鳳崗城市改造升級的序幕。2001年，鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府在東莞市規(guī)劃局的指導(dǎo)下，根據(jù)全鎮(zhèn)社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境、交通、公共設(shè)施等發(fā)展現(xiàn)狀，對鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)規(guī)劃進行了重新修訂，出臺了跨度20年的《鳳崗鎮(zhèn)域總體規(guī)劃修編（2001—2020）》，后經(jīng)不斷完善，最終形成了以中央行政區(qū)、中央商業(yè)區(qū)及城市居住區(qū)互相銜接而又分區(qū)合理的總體規(guī)劃布局。2005年，耗資25億元的中心城區(qū)改造工程“一河兩岸”正式啟動，同一年，建設(shè)“商貿(mào)鳳崗”的發(fā)展目標(biāo)明確提出。
鳳崗正經(jīng)歷著一場前所未有的城市化變革。而在這場變革中，中央商業(yè)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)無疑是整個鳳崗戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)，齊頭并進的城市建設(shè)與商業(yè)發(fā)展兩大目標(biāo)，在中央商業(yè)區(qū)的規(guī)劃發(fā)展上實現(xiàn)了直接的對接與融合。
鳳崗只有一個CBD，歷史選擇了財富新地
CBD是一個城市財富的聚集體。如果我們用國際上一些成功CBD的共有特征來衡量財富新地所在片區(qū)，便會發(fā)現(xiàn)，它于鳳崗作為中央商業(yè)區(qū)的潛質(zhì)實在不遑多讓。
首先，區(qū)位獨特，位于鳳崗中心城區(qū)的核心地段。
過去，鳳崗由于長期以鳳深大道作為城市唯一發(fā)展軸而形成了如今中心城區(qū)縱深狹窄的線狀布局，由此而使鳳崗中心區(qū)的中心聚合效應(yīng)和多維輻射功能無法彰顯，各片區(qū)發(fā)展難以均衡。為改變這一現(xiàn)狀，正在實施中的鳳崗鎮(zhèn)域總體規(guī)劃在保留東深公路這一傳統(tǒng)城市發(fā)展主軸外，全新規(guī)劃了與之呈十字交叉的鳳怡路（西接永盛大街）作為另一發(fā)展主軸，以實現(xiàn)兩線成面、由線及面的整體發(fā)展。而鳳崗商業(yè)中心區(qū)，正處在兩條城市主軸的交匯點上，仿佛鳳崗天然的坐標(biāo)原點，在中央行政區(qū)與城市主要居住區(qū)之間左右逢源，對鳳崗全域產(chǎn)生多維輻射。其在區(qū)位及功能上的“中心”優(yōu)勢，實非其它區(qū)塊所能替代。
第二，擁有鳳崗最為發(fā)達的內(nèi)外交通體系。
地利之便成就了該片區(qū)交通之便。依托兩條城市主干線，一個以該片區(qū)為中心的四通八達的內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)鋪織成型。南北向，以鳳深大道為紐帶聯(lián)通莞深；東西向，通過永盛大橋銜接?xùn)|深河兩岸，并分別接駁東深二線和鳳觀公路，向西，可及平湖、觀瀾、黃江、龍華等地，向東，與東莞東部鎮(zhèn)區(qū)及深圳龍崗、惠州連成一片。舉步可及的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，為人流、物流的通達順暢提供了可靠保障。
第三，擁有鳳崗最大的人口流量。
作為鳳崗傳統(tǒng)商業(yè)旺地，財富新地片區(qū)一直是鳳崗人口流量最為集中的區(qū)域。僅東深公路，日均車流量就高達6萬多輛。近兩年，隨著中心區(qū)改造升級步伐不斷加快，三正臥龍山花園、財富新地等多個高檔樓盤開發(fā)興建，尤其自永盛大橋建成通車之后，北岸城區(qū)被納入該片區(qū)核心商圈之中，該片區(qū)人口覆蓋將更為集中，且具有充沛購買力的高端人群所占比例更加龐大。
第四，服務(wù)功能配套齊全，擁有鳳崗最高的公共服務(wù)集中性。
財富新地片區(qū)不僅是鳳崗規(guī)劃的唯一商業(yè)中心區(qū)，而且片區(qū)之內(nèi)集中了鳳崗目前主要的公共服務(wù)配套設(shè)施和機構(gòu)。在以財富新地為中心的十分鐘步行半徑內(nèi)，分布有10余家銀行營業(yè)網(wǎng)點、五星級酒店、醫(yī)院、學(xué)校、行會商會、政府辦公機構(gòu)等，其商務(wù)服務(wù)配套功能集中度鳳崗最高。
第五，代表鳳崗商業(yè)發(fā)展最高水準(zhǔn)，是鳳崗現(xiàn)代商業(yè)開先河者。
財富新地首次以“一站式”購物的全新商業(yè)概念，將購物、休閑、娛樂、旅游等功能集于一身，并首次將沃爾瑪、麥當(dāng)勞、大地影院、女人世界等國內(nèi)外知名主力商家及其先進的商業(yè)營運管理理念帶入鳳崗，是鳳崗現(xiàn)代商業(yè)文明的首倡者和奠基者，必將對其傳統(tǒng)商業(yè)模式和格局產(chǎn)生根本性變革。
第六，具有鳳崗最高的商鋪租金。
鳳崗商業(yè)中心區(qū)自開工興建以來，片區(qū)所轄商鋪租金也一路水漲船高，以目前推向市場的財富新地臨街商鋪為例，多數(shù)保持在每月每平方米180—300元之間，超過了東莞、深圳市區(qū)許多新建區(qū)域的租金水平，顯示在鳳崗整體經(jīng)濟發(fā)展水平的支撐下，片區(qū)商業(yè)價值和發(fā)展前景已得到投資者認可。隨著建設(shè)項目逐步到位，預(yù)期這里的土地價格和租金水平仍會穩(wěn)步提升，成為名副其實寸土寸金的商業(yè)旺區(qū)。
財富新地——鳳崗CBD價值王座
對鳳崗商業(yè)中心區(qū)高度期待的，不僅僅是零散的商鋪投資客，更有以沃爾瑪為代表的大型品牌商家的專業(yè)眼光。眾所周知，世界最大零售企業(yè)沃爾瑪在店鋪選址上的苛刻及進入一個新市場的謹慎業(yè)內(nèi)無人能出其右，在其內(nèi)部，有一整套項目考查的標(biāo)準(zhǔn)和機制，對各個備選項目進行著最嚴(yán)格的監(jiān)控和把關(guān)。比如沃爾瑪一般選址要求，項目須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道；商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?；?.5公里范圍內(nèi)人口達到10萬以上為佳；物業(yè)層高不低于5米，期樓不低于6米；樓板承重在800KG/平方米以上，期樓要求在1000KG/平方米以上；每層有電動平板梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；卸貨區(qū)必須滿足3輛普通卡車及1輛40尺貨柜車同時卸貨等等，項目之繁復(fù)，標(biāo)準(zhǔn)之具體、條件之苛刻，可以想見。
沃爾瑪?shù)闹斏骱捅Ｊ剡€體現(xiàn)在，他們的店面分布主要集中在經(jīng)濟發(fā)達、人口密集的中心城市，國內(nèi)三線城市少有涉足。即便有，也是適用內(nèi)部最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。那么，是什么讓地處鎮(zhèn)區(qū)的三正財富新地讓沃爾瑪如此怦然心動，不惜投入大量人員一年多的精力和心思以爭取入駐成功呢？沃爾瑪司職區(qū)域拓展的負責(zé)人給我們列舉了選擇財富新地的十條理由，除前文所及鳳崗經(jīng)濟實力、地理交通等外圍環(huán)境因素外，財富新地項目本身特有的優(yōu)勢還在于：
1、硬件配置
財富新地大廈典型氣派的現(xiàn)代建筑風(fēng)格使其具有強烈的地標(biāo)意義。大廈單層建筑面積12000多平方米，層高5.5米，柱距達10米以上。大廈內(nèi)配備有7部平板電梯、6部扶手電梯、2部貨梯、4部升降梯及2部觀光電梯，交通動線四通八達，不存在任何死角，并且任何一層都可直下停車場，停車場配置300多個停車位。此外，大廈二層將架設(shè)有人行天橋連接?xùn)|深公路兩側(cè)，可保障行人安全并對客流進行有效引導(dǎo)。
2、項目交通
地處兩條城市主干道東深路及鳳怡路的交匯處，金鳳路穿越項目，形成相互交織的交通路網(wǎng)，可便利聯(lián)通鎮(zhèn)內(nèi)各村及周邊各地。
3、商業(yè)規(guī)模?
財富新地是鳳崗CBD的名片。項目總占地面積5.8萬平方米，總建筑面積16.7萬平方米，商業(yè)建筑面積近10萬平方米，為東莞東南部規(guī)模最大的超級購物中心，與周邊傳統(tǒng)商業(yè)市場、規(guī)劃中的城市時尚商業(yè)街有效襯托，共同組成鳳崗未來唯一中央商業(yè)區(qū)。
4、輻射商圈
項目雄踞鳳崗成熟商業(yè)中心金鳳路商圈，周邊聚集政府行政機構(gòu)以及金凱悅酒店、三正臥龍山花園、三正財富新地花園等高尚住宅區(qū)；周邊兩公里半徑內(nèi)擁有強大消費力15萬人，并可借助現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)輻射鳳崗全境及深圳北部、東莞東南部廣大地區(qū)。
5、定位規(guī)劃
項目定位科學(xué)，規(guī)劃合理，業(yè)態(tài)齊全。設(shè)計有“三主七次七街區(qū)”，“三主”即三大主力店，分別為沃爾瑪、女人世界及品牌百貨；“七次”即七大次主力店，分別為麥當(dāng)勞得來速餐廳、大地影院、品牌家電、購書中心、美食城、數(shù)碼港及娛樂城；“七街區(qū)”即七大商業(yè)街：潮流時尚步行街、精品街、名店坊、數(shù)碼街、滋味街、生活街及財富食通街等。
6、政府支持
財富新地為鳳崗政府“一河兩岸”及中心城區(qū)改造升級重點工程，政府給予了多方政策支持——打造金鳳路步行街、規(guī)劃鳳怡路為城市發(fā)展軸、將東深河改造成城市景觀河等等。鳳崗政府還就項目引進沃爾瑪寫入年度工作報告中，表明政府對沃爾瑪進駐鳳崗抱有強烈期待。
7、三正實力
三正地產(chǎn)為東莞本土行業(yè)領(lǐng)先的品牌企業(yè)，也是本省經(jīng)濟實力最為雄厚的民營企業(yè)之一，享有良好的社會聲譽和市場口碑，自1997年成立以來，已成功推出了橋頭正豐豪苑、塘廈三正休閑購物城、世紀(jì)新城、半山豪苑、寮步三正世紀(jì)豪門、鳳崗臥龍山花園等一大批高品質(zhì)樓盤，贏得了社會的普遍贊譽。具有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗，也有對項目高度負責(zé)的誠意和決心，且其背后有廣東三正集團作為強大資金后盾，值得信賴。
8、專業(yè)管理團隊
三正地產(chǎn)組建了專業(yè)管理團隊，對項目實施定位、規(guī)劃、招商及后期管理，憑借其豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，能給物業(yè)提供科學(xué)優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。
沃爾瑪，不僅僅是沃爾瑪
在全球零售業(yè)界，沃爾瑪已經(jīng)不僅僅是沃爾瑪，它以自己40多年形塑而成的“零售王國”無以超越的品牌形象，已經(jīng)演化為一個標(biāo)桿、一面旗幟。跟著沃爾瑪一起賺錢，已成為中小投資商屢試不爽的投資寶典。沃爾瑪對于商業(yè)地產(chǎn)而言，意味著常年保持的平均每天3萬的人流量，意味著周邊業(yè)態(tài)的成熟，意味著越做越旺的商業(yè)繁華盛景，意味著迅速提升的物業(yè)價值和租金收益。而沃爾瑪?shù)倪M駐也無一例外成為一場“商業(yè)地震”，給進駐項目所在地的商業(yè)格局帶來強烈沖擊。那么人們不禁會問，沃爾瑪?shù)倪M駐究竟能給鳳崗帶來什么？至少體現(xiàn)在三個方面：
首先，帶來世界領(lǐng)先的商業(yè)服務(wù)及營運理念
沃爾瑪之所以能風(fēng)行世界，首推其“薄利多銷，天天平價”的服務(wù)承諾。這決非一句口號，而是有沃爾瑪?shù)瓦M價、低成本、低加價的“三低”模式作為保障的?！盀轭櫩凸?jié)省每一分錢”的經(jīng)營觀念，使眾多平民消費者以對價格的極度敏感而忠誠于沃爾瑪。
全新“一站式”(One-Stop Shopping)的購物體驗。沃爾瑪力求富有變化和特色，以滿足顧客的各種喜好。其經(jīng)營品類繁多，包括糧油、醬料、休閑食品、玩具、平價服裝、化妝品、家用電器、日用百貨、肉類果菜等，可提供約60000種優(yōu)質(zhì)低價的商品，滿足“一站式”購物需求。
顧客第一，微笑服務(wù)。關(guān)于沃爾瑪?shù)摹邦櫩头?wù)”，有兩條大家耳熟能詳?shù)囊?guī)定：第一，顧客永遠是對的；第二，如果對此有疑義，請參照第一條執(zhí)行?！×硗鉃槲櫩?，沃爾瑪還制定了著名的“三米微笑”原則：顧客行進至三米范圍內(nèi)時，員工需向顧客提供微笑服務(wù)，同時對顧客的微笑提出了量化的標(biāo)準(zhǔn)。
這些先進的商業(yè)營運及服務(wù)理念的引入，將對鳳崗商業(yè)文明的整體提升形成積極的引導(dǎo)和促進，并使鳳崗人民從購物中獲得真正的實惠，享受到世界一流的消費服務(wù)。
其次，給鳳崗現(xiàn)行商業(yè)格局帶來深遠影響
沃爾瑪憑借先進的營運管理理念及強大的品牌影響力，使業(yè)界罕有對手有能力掠其鋒芒，鳳崗本地零散商家更是處于實力懸殊的非等量級狀態(tài)，完全無力與其抗衡。因此，沃爾瑪進駐鳳崗商業(yè)中心區(qū)，將使中心區(qū)的功能和地位大大提升，商圈輻射范圍相應(yīng)拓展。相反，中心區(qū)以外傳統(tǒng)商業(yè)市場的價值和作用大大降低，鳳崗現(xiàn)行三足鼎立的平衡格局將被打破，中心商業(yè)區(qū)一方獨大的局面不可避免，且有最終歸于一統(tǒng)的趨勢。
再次，助推鳳崗商業(yè)中心區(qū)地段不斷升值
沃爾瑪每到一個城市，必然帶來滾滾人流；而它每進駐一個城市，也都能讓所在區(qū)域周邊物業(yè)迅速增值，形成人流如織的商業(yè)旺景。因此，沃爾瑪是國際公認的商業(yè)物業(yè)迅速升值的強力保障，它帶來的強大的消費人流，往往使其周邊緊鄰的商鋪和住宅成為商業(yè)投資的黃金碼頭。據(jù)國際權(quán)威AC尼爾森公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，沃爾瑪每成功進駐一個商業(yè)區(qū)域，就能使周邊的住宅物業(yè)平均增長20%—30%，商鋪平均增長幅度在50%左右。這一“沃爾瑪財富”現(xiàn)象已在中國諸多城市得到反復(fù)驗證。
案例一：沃爾瑪1997年進駐東莞東縱大道的東湖花園之后，迅速成為周邊市民購物消費的主要場所，在較短時間內(nèi)，東湖花園的房價、商鋪價位應(yīng)聲暴漲，從最初每平方米2800元升至5000元，二層商鋪租金由當(dāng)初每月每平米30元升至現(xiàn)在200元，售價更是增長了近560%。
案例二：深圳市上步路白沙嶺商鋪的迅速崛起也是沃爾瑪效應(yīng)的典型反映。因沃爾瑪帶來人流量的巨大增長，連購物廣場周邊百花園二期的商鋪租金也較沃爾瑪進駐之前的2005年翻了兩倍，沃爾瑪?shù)倪M駐使其商鋪市價去年就超過了每平方米30000元。
因此對于鳳崗中心商業(yè)區(qū)來說，沃爾瑪?shù)倪M駐必將給財富新地及其周邊物業(yè)帶來極高的升值潛力，從而使財富新地的投資價值獲得更大增長空間。
此外，沃爾瑪進駐將可為當(dāng)?shù)刂苯犹峁?000名就業(yè)崗位，并為當(dāng)?shù)貛砜捎^的財政收入。鳳崗人民都能從沃爾瑪?shù)倪M駐中享受到實實在在的好處。
3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專家組的綜...
